紺野昌彦のミャンマー進出

ミャンマー不動産の続きです。
今回は、２０件以上の物件の見学をしてきましたが、総評としてはヤンゴンは、アジア圏でも非常に高い地価、賃料です。僕がよく足を運ぶバンコクよりも格段に高いのが実際の様子です。
ひょっとするとヤンゴン市内中心地の不動産は、バンコクの倍くらいの価格かもしれませんね。。
ですが、それを差し引いてでもミャンマー不動産には魅力があり、企業進出にはうってつけの場所だったりするのです。
そのヤンゴンの不動産物件や、高額でも企業が進出する理由なども書いて見ました。

ミャンマー不動産最新情報　→　ミャンマー不動産、ホテル物件

昨年から急高騰が続いているミャンマーの不動産は、土地の取得、賃貸の価格共にあり得ない価格にまで上昇しています。
少し綺麗で、外国からの進出企業向けっぽい物件は、６０坪ワンフロアーで、日本円で７０万円とか１００万円とか当たり前の金額だったりします。
もちろん現地企業向け？の老朽化したエレベーターナシの不動産物件の上層階（４～５階）なら５万円くらいからビルのワンフロアーは借りる事ができますが、流石に海外企業には住みづらく、お客さんを招きにくい物件だったりもします。

結論から言うと、３００万、５００万円程度で、始めれる個人事業レベルの投資にはどちらかと言えば不向きなのが、現在のミャンマー、ヤンゴン市内だと言っていいかもしれません。
バンコク市内で１０万円くらいで借りれそうな不動産物件でもヤンゴンの一等地では倍から３倍の賃料です。
賃料は、１３ヶ月の一括払いがミャンマー不動産の標準になっているので、一等地でそれなりに安価な物件が取得できても３０万くらいの賃料が必要になり、１３カ月分となると、それだけで約４００万円の先行投資となります。
当然、生活物価は、日本の１０分の１以下なので、販売の単価もその基準で低いわけです。



この物件は、ヤンゴン市内のやや中心に近い場所にある物件です。
築浅で、かなりキレイな物件なのですが、賃料は交渉の末、１カ月で７５万円でした。







クオリティーはご覧のとおりかなりキレイではありますが、物価指数と比較すると賃料は相当な価格です。
この物件は１、２階を合わせた物件で、１階が約７０坪くらいで、２階が、６０坪くらいでしょうか。
（基本ミャンマーでは、契約にならないと図面は見せてもらいえません。仲買業者は全く資料を持っていないのが実情）
坪当たりで賃料を換算すると、１坪約６０００円くらい。
日本の地方都市や、老朽化したビルなら借りれる価格です。
恐るべきミャンマーの不動産価格です。

ちなみにオフィス用物件として、は現地企業向けのオフィスビルでこのような感じです。
ちなみに坪単価は４０００円前後（賃料）





画像のような３～５坪程度のオフィスなら１～２万円台で借りる事も可能ですが、物販や、飲食店となると路面店を選択せざる得を得ませんので、どうしても始めに紹介したような物件になってしまうでしょう。

ですがミャンマーの大きな特徴の１つに人件費の安さがあります。
いくつかの不動産を紹介しましたが、これと比較すると驚くほどの労働賃金の安さがあります。
低所得者は１ヶ月の月給が、日本円で５０００円前後で１人当たり１万円も見ていれば間違いなく問題ありません。もちろん語学堪能であったり、ITの技術者となれば３倍から５倍は最低でも要求されますが、一般労働者は、３０００円～８０００円と言ったところです。

１００人クラスの工場や企業を、タイ等で開業した場合は、１人当たりの人件費は３万円前後は必要です。１００人となると、月に３００万円は最低必要となりますが、ミャンマーの場合は、それにかかかるコストは３分の１以下で済むという事です。
賃料を差し引いてでも、割安感が特徴でしょうか。
ヤンゴンの郊外に行けば、安価な土地やビル等の不動産物件は手に入りやすいので、さらにコストの面で有利になるでしょう。
要するに一定規模以上の企業の場合は、大きな利点がありますが、新天地を求める、個人、零細企業には向かない環境だと言う事です。
もちろんオンリーワン商材や、現地のマーケットが敏感に反応を示すビジネスを持ち込むのならこの例に限らないと思いますの、いわゆる一般論的な総評でしかありません。

次のミャンマーの不動産物件ですが、このビルは９階建てで賃料が１５０万円もします。








各フロアを相場の価格で割ってみると、明らかに割高です。
建坪は、約100坪くらいはあるでしょうか。借りる前提で値切っても120万がいいところでした。
自社として、製造やカスタマーな全て完結する場合は、人件費から見ても、問題ないかもしれませんが、貸しオフィス等の賃貸で埋めるとならば、そこまでいいビジネスにはなりません。満室にする間に間違いなく赤字になるでしょうね。。

現地人の個人向けのアパートや、オフィスなどはもう少し安いのですが、外国企業が使用に耐えうる施設は、相場以上に高いということです。

ちなみに土地やビルの取得は、坪10万円くらいでした。
売り土地も沢山見学してきましたが、転売に次ぐ転売で驚く高騰でしたね。
とある土地を見学したのですが、先月まで3500万での売り価格だった60坪は、僕が訪れた時には、4500万円に値上がりしていました。土地のオーナーさんに聞けば、隣の同じ坪面積の土地が、3000万円で買われたそうで、今はそれを転売で3800万円で売られているので、それ以上でないと売らない。それが理由だそうです。
いわゆる土地ころがしですね。。恐るべきミャンマー不動産です。




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テスト投稿

先日のバンコクでの不動産見学に引き続き、昨日までミャンマーのヤンゴン市内で不動産の情報収集をしてまいりました。
ミャンマーの不動産は、バンコクに比べるとかなり割高です。
ヤンゴン市内の不動産は、この１年で５～６倍の地価の上昇と言われています。
国の発展具合とはミスマッチなミャンマーの不動産価格は、場所によっては日本の地方都市をあまり変わらないか、むしろ高いくらいの場所も多いです。

今回はそのヤンゴンの様子を２０件くらいの物件や土地を見学してまいりました。

ミャンマーの不動産最新情報　→　ミャンマー不動産、ホテル物件



この画像は、今話題沸騰のミャンマーのヤンゴン市内の様子です。
決して地方都市でも郊外でもありません。ヤンゴン市内でも一番中心街の付近。

始めて行った時に比べると、カルチャーショックこそありませんが、時代に取り残された感が、今でも感じるミャンマーのヤンゴンです。現在首都は、ネピドーに写りましたが、ヤンゴンは最大都市の地位は揺るぎません。
現在の首都は、かなり内陸部にあり港を持ちませんが、ヤンゴンは河川港ではありますが、一定の規模の港湾を持っているのもその特徴でしょうか。



画像の物件は、ヤンゴンの賃貸物件です。
後日ブログで紹介しますが、物価が安いと言えどもヤンゴン市内でビルの１棟貸しや、取得となると、既に驚くくらいの価格にまでなっていますので、マズは賃貸物件の相場からと。

このビルは７階建てで、４フロアーが現在貸しの状態です。

図面等はまだ送られて来ていませんので、詳しい㎡はわかりませんが、基本的にミャンマーには不動産業者が存在しません。仲買人と言われる、個人でやっているブローカーが複数存在し、彼らが多くの不動産情報を持っています。
と言うことで、詳しい㎡などの詳細情報は貰えません。
要するに「見て決めてください」って感じがほとんどです。もちろんオーナーさんは、自分の不動産物件なので、ちゃんと図面を持っていますのでご安心を。

そんな仲買人の彼らの手数料は、ビルなどの不動産物件のオーナーから賃料の１カ月を貰う仕組みのようです。
借り側の負担はありません。





このビルにはヤンゴンに珍しいエレベーター付きの物件です。
ミャンマーはエレベーターの設置規定などはありませんので、ほとんどのビル物件にはエレベーターはありません。
ビルの中は、ご覧の大きな３０～４０坪ほどの部屋が、あり、奥に１０坪くらいの部屋が３室あります。
これが左右対称にありますので、大部屋が２、小部屋６って感じでしょうか。

画像の通り室内は、キレイです。
今回ヤンゴン市内で見た不動産物件ではトップ３に入る綺麗さでした。
エアコンは、入居時に新型を６台付けてくれるそうです。

ちなみにこの不動産の賃料は、１フロアで２０万円前後です。
実はこの価格でも今回２０件以上見た物件の中でも安い方なのです。余裕で１００万円とか言われるのですが、外国人と思われてぼったくられないように、ミャンマー人のアテンドに日本人が借りるのを伏せて、あらかじめ電話をしてもらって内見物件を、チョイスしてもらっていましたので、現地人価格でしょう。
外国企業とわかれば余裕で倍の額は取られるかもしれません。

さてさてこの不動産物件はエレベーター付きと書きましたが、ミャンマーは電力事情が悪く、たびたび停電になります。
停電の際には、エレベーターは心配されるのですが、基本的には、エレベーターの設置される不動産物件には専用の緊急発電機があるそうなので、とりあえずは安心です。





この物件もミャンマーのヤンゴン市内にある事務所用の不動産物件ですが、立地はヤンゴン中心部にあります。
大きな特徴は、ショッピングモール、いわゆるデパートの中の上層階の物件です。

高層の物件ではありませんが、事務所として利用するには比較的よい立地でしょう。
モールの上層部に位置するので、下のフロアでは、ある程度の物品の購入も可能ですし、地価には２階まで駐車場があります。また飲食店フロアなどもありますので、ビル内で一通りは完結できそうな感じでした。

このビルのオフィスフロアーは、外国企業に貸し出しを開始したいらしく、現在大規模なリノベーションを行って感じでした。最終的な企画や、賃料は未定だそうですが、近く決まるそうなので、決まり次第連絡が入るので、ブログでお知らせ致します。


地下あるレストラン街。


こちらも地下にある生鮮食品売り場。

大量にミャンマーの不動産情報を持って帰りましたので、参考になるように少しづつUPしてまいります。
本当に進出予定があり、不動産を借りたい、買いたい方がいらっしゃれば紹介致します。

ミャンマーでは、１００％資本の外国法人が認められています。
このばあい土地の取得は、法人名義での７０年の定期借地となります。

外国法人の設立も比較的簡単で、この方法も近いうちにブログで紹介したいと思います。

ミャンマー進出支援、ミャンマー視察、ミャンマーへの不動産見学などのアテンドを常時承っております。
詳しくは、サイドバーよりお問い合わせください。

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（他のブログで書いた記事の引用です）テスト投稿

今話題のミャンマーの市場調査や、ルート作りに滞在してきたばかりですので、少しの間ブログ記事はミャンマーのお話が続いていますが、お付き合いください。
ミャンマーは軍事政権から民主化されてまだ２年です。
長期的な軍事政権で国内で軍部の影響力はかなりの影響力にあったのは、言うまでもありません。
そして民主化政策が続き、アウンサン・スーチーさんの解放、選挙と続き、アメリカの２０年近い経済制裁も解除されました。
この民主化の２年だけで、ミャンマー国内に流れ込んだ外資は前年の２．５倍の勢いで、この増加率は当面続くでしょう。
そんなミャンマーの経済、ビジネス事情を今日はもう少し深く書いて見たいと思います。

ミャンマーの民主化から２年。
軍事政権はどのように変わったのか。

現在のティンセン大統領は軍出身で、軍部での階級は上級大将で、郡部ではＮＯ，４で、軍事政権内でも首相を担当していた軍人でした。そして現在の閣僚名簿の２８名のうち、元軍人は２２名に上ります。
民主化されてと言えども、まだまだ軍の影響は大きいといっていいでしょう。

そして民主解放による大統領制、共和制の移行に伴い、利権は民間移行するのですが、その多くは元軍人が多くを得る実状が大きく、シンガポール、中国、韓国、タイなどの企業と合弁を組んで、あらたなミャンマー企業として活力を得ているのは、元軍人の資本がかなり多いと言っても過言ではないでしょう。

ですが、いきなりの完全民間移行では、ミャンマー国内はかなりの混乱も予想されたので、今回のワンステップの民主化は妥当だったのではないかと僕は考えています。
ちなみに今月の初めＣＮＮの報道で、現シティンセン大統領は、２０１６年で大統領の職から辞する表明をしています。
本当の民主化はそれからなのかもしれません。



前回のブログの画像ですが、今回のミャンマーでお世話になった、各国の大使を歴任され、次期大臣就任予定の、大統領の側近のアウンティン氏も元軍人で、真中のインドの巨大企業、タタのミャンマーの実質オーナーのチ・テイ氏は元少将です。

そして面白い事はここからです。
このチ・テイ氏の秘書は元少佐、運転手は大尉と、このミャンマー企業のスタッフは全て元軍人で構成されているのです。
１つの連隊、大隊司令部がそのまま企業に鞍替えしている様子が伺えます。
それもかなり多くの企業でそうした光景が見られます。



この画像は今回ミャンマーで業務提携させて頂いた、ウエイさんですが、彼は１９９２年までミャンマーの国家元首を務めた、ソーマウン大将の娘婿だったりします。
画像は現在リノベーション中の施設の中での様子ですが、彼のスタッフも元大佐や元少佐だらけです（汗


在バンコクのミャンマー大使のティンウィン大使も元大佐の軍人上がりで、ここの領事は２人とも元少佐。
国の出先機関の半分以上は元軍人が占めている環境でしょうか。もちろん彼らは今では軍服を脱いでいますが、２年前まではこの職務を征服で履行していたわけです。
そして各施設の内部の部屋に飾られているのは、前国家元首のタンシェ元国家秩序回復評議会の議長の制服の肖像画ですからね。現ティンセン大統領のではありません。




これが現在のミャンマーの実状でしょうか。
もちろん文民統制が長く取られていなかったので、当面の移行期間は必要でしょう。
その間にミャンマー国内、や主要都市の整備は進みます。それによる事業利権や、土地、産業誘致は彼らに大きなプライオリティーがあるのです。

ちなみに面白い特徴は、現大統領は、陸軍大学の１１期生です。そして画像の次期大臣は１３期生、現大使は１５期生。
要するに実際の国を動かす立場の人間の約８０％が陸軍大学の１１期～１５期だということです。
彼らのネットワークがミャンマー最大の事業者ネットワークと化するでしょうね。

今回はそんな彼らと親しくなれたのが、うれしいのか、怖いのかわかりませんが（汗

民間テレビ局の電波帯の入札、サーバーの民営化、携帯の周波数帯の割り当てなどの利権は、今月から順次民間に流れ出る予定です。
外資系企業の政府との合弁は、今後５年間ミャンマーでは非課税措置が取られます。そのインセンティブはそのまま元軍人のプライオリティーになるのでしょう。

そして彼らはやがて大財閥となるです。

ま、どんな国でも同じ傾向なのですがね（＾＾；


ミャンマー進出のメリット・魅力

2011年3月に民政移管され、経済環境の整備も行われ、急速な経済成長性が見込まれる
天然ガス、鉱物など豊富な天然資源。広大な国土（約68万平方キロメートル）を有し、農作物も豊富
約6,000万人の人口を擁し、消費市場として魅力
低賃金で豊富な労働力があり、生産拠点として魅力
ダウェー、ティラワなど経済特区（SEZ）における工業団地開発進行中。優遇税制措置あり
インド・中国の中間に位置し、地理的好条件
識字率90％を超える知識水準の高さ
英国統治下時代があったため、ビジネスシーンでは英語での意思疎通がしやすい
親日的で勤勉な国民性。国民の約９割が仏教徒で一般的に温和な性格の人が多い。
治安の良さ




中小企業でも進出は可能なのです。
皆さん一度は足を運んで見てはいかがでしょうか☆

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紺野昌彦

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