紺野昌彦のミャンマー進出

ミャンマー不動産の続きです。
今回は、２０件以上の物件の見学をしてきましたが、総評としてはヤンゴンは、アジア圏でも非常に高い地価、賃料です。僕がよく足を運ぶバンコクよりも格段に高いのが実際の様子です。
ひょっとするとヤンゴン市内中心地の不動産は、バンコクの倍くらいの価格かもしれませんね。。
ですが、それを差し引いてでもミャンマー不動産には魅力があり、企業進出にはうってつけの場所だったりするのです。
そのヤンゴンの不動産物件や、高額でも企業が進出する理由なども書いて見ました。

ミャンマー不動産最新情報　→　ミャンマー不動産、ホテル物件

昨年から急高騰が続いているミャンマーの不動産は、土地の取得、賃貸の価格共にあり得ない価格にまで上昇しています。
少し綺麗で、外国からの進出企業向けっぽい物件は、６０坪ワンフロアーで、日本円で７０万円とか１００万円とか当たり前の金額だったりします。
もちろん現地企業向け？の老朽化したエレベーターナシの不動産物件の上層階（４～５階）なら５万円くらいからビルのワンフロアーは借りる事ができますが、流石に海外企業には住みづらく、お客さんを招きにくい物件だったりもします。

結論から言うと、３００万、５００万円程度で、始めれる個人事業レベルの投資にはどちらかと言えば不向きなのが、現在のミャンマー、ヤンゴン市内だと言っていいかもしれません。
バンコク市内で１０万円くらいで借りれそうな不動産物件でもヤンゴンの一等地では倍から３倍の賃料です。
賃料は、１３ヶ月の一括払いがミャンマー不動産の標準になっているので、一等地でそれなりに安価な物件が取得できても３０万くらいの賃料が必要になり、１３カ月分となると、それだけで約４００万円の先行投資となります。
当然、生活物価は、日本の１０分の１以下なので、販売の単価もその基準で低いわけです。



この物件は、ヤンゴン市内のやや中心に近い場所にある物件です。
築浅で、かなりキレイな物件なのですが、賃料は交渉の末、１カ月で７５万円でした。







クオリティーはご覧のとおりかなりキレイではありますが、物価指数と比較すると賃料は相当な価格です。
この物件は１、２階を合わせた物件で、１階が約７０坪くらいで、２階が、６０坪くらいでしょうか。
（基本ミャンマーでは、契約にならないと図面は見せてもらいえません。仲買業者は全く資料を持っていないのが実情）
坪当たりで賃料を換算すると、１坪約６０００円くらい。
日本の地方都市や、老朽化したビルなら借りれる価格です。
恐るべきミャンマーの不動産価格です。

ちなみにオフィス用物件として、は現地企業向けのオフィスビルでこのような感じです。
ちなみに坪単価は４０００円前後（賃料）





画像のような３～５坪程度のオフィスなら１～２万円台で借りる事も可能ですが、物販や、飲食店となると路面店を選択せざる得を得ませんので、どうしても始めに紹介したような物件になってしまうでしょう。

ですがミャンマーの大きな特徴の１つに人件費の安さがあります。
いくつかの不動産を紹介しましたが、これと比較すると驚くほどの労働賃金の安さがあります。
低所得者は１ヶ月の月給が、日本円で５０００円前後で１人当たり１万円も見ていれば間違いなく問題ありません。もちろん語学堪能であったり、ITの技術者となれば３倍から５倍は最低でも要求されますが、一般労働者は、３０００円～８０００円と言ったところです。

１００人クラスの工場や企業を、タイ等で開業した場合は、１人当たりの人件費は３万円前後は必要です。１００人となると、月に３００万円は最低必要となりますが、ミャンマーの場合は、それにかかかるコストは３分の１以下で済むという事です。
賃料を差し引いてでも、割安感が特徴でしょうか。
ヤンゴンの郊外に行けば、安価な土地やビル等の不動産物件は手に入りやすいので、さらにコストの面で有利になるでしょう。
要するに一定規模以上の企業の場合は、大きな利点がありますが、新天地を求める、個人、零細企業には向かない環境だと言う事です。
もちろんオンリーワン商材や、現地のマーケットが敏感に反応を示すビジネスを持ち込むのならこの例に限らないと思いますの、いわゆる一般論的な総評でしかありません。

次のミャンマーの不動産物件ですが、このビルは９階建てで賃料が１５０万円もします。








各フロアを相場の価格で割ってみると、明らかに割高です。
建坪は、約100坪くらいはあるでしょうか。借りる前提で値切っても120万がいいところでした。
自社として、製造やカスタマーな全て完結する場合は、人件費から見ても、問題ないかもしれませんが、貸しオフィス等の賃貸で埋めるとならば、そこまでいいビジネスにはなりません。満室にする間に間違いなく赤字になるでしょうね。。

現地人の個人向けのアパートや、オフィスなどはもう少し安いのですが、外国企業が使用に耐えうる施設は、相場以上に高いということです。

ちなみに土地やビルの取得は、坪10万円くらいでした。
売り土地も沢山見学してきましたが、転売に次ぐ転売で驚く高騰でしたね。
とある土地を見学したのですが、先月まで3500万での売り価格だった60坪は、僕が訪れた時には、4500万円に値上がりしていました。土地のオーナーさんに聞けば、隣の同じ坪面積の土地が、3000万円で買われたそうで、今はそれを転売で3800万円で売られているので、それ以上でないと売らない。それが理由だそうです。
いわゆる土地ころがしですね。。恐るべきミャンマー不動産です。




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